Tutto sui Mutui a tasso variabile: definizione, calcolo e problema degli interessi, perchè sono una della cause della crisi, rimedi del governo

Il mutuo a tasso variabile (MTV) è una forma di mutuo in cui il tasso si adegua con una certa periodicità all'andamento del parametro di riferimento (EURIBOR).

Esso è formato dall'EURIBOR e da uno SPREAD BANCARIO, che rimane fisso.

DEFINIZIONE DELL'EURIBOR

L'EURIBOR è un tasso medio al quale le banche dell'Unione Monetaria Europea (UME) si concedono prestiti a determinate scadenze. E' calcolato giornalmente. Ne abbiamo di diversi tipi a seconda della scadenza (che è a breve termine), che può essere di: 1 giorno, 1 settimana, 1 mese, 3 mesi, 6 mesi (1 e 3 mesi sono i più utilizzati). Questo tipo di mutuo costa sempre di meno rispetto al mutuo a tasso fisso, in quanto per quest'ultimo la banca presta i soldi per un periodo più lungo).

IL PROBLEMA DELLE RATE PER I MUTUATARI

L'EURIBOR è proposto dalla banca in base al tasso interno di trasferimento utilizzato dalla tesoreria della banca. La periodicità delle rate è invece scelta dal cliente. L'interesse viene determinato in base al valore medio dell'EURIBOR del trimestre precedente.

Per il mutuatario quindi esiste un rischio di interesse: se esso diminuisce è un bene, se aumenta è un male, in quanto aumenta anche il costo della rata. Tutto questo è un problema in quanto non è possibile pianificare le uscite finanziarie.

PROTEZIONE DEL CREDITORE IN ITALIA

• Inefficiente: il recupero crediti al debitore non funziona. Il tempo medio di recupero è di 7 anni (negli altri paesi è entro l'anno), di conseguenza la banca applica uno spread più alto, il mutuo è più alto perchè la banca si tutela e quindi i costi dei mutui italiani sono più alti rispetto alla media europea;
• Problema delle politiche commerciali che enfatizzano l'errore: applicazione di un tasso di ingresso per i mutui a tasso variabile. Esso è un tasso fisso solitamente della durata di un anno generalmente più basso di quello derivante dalla applicazione dell'EURIBOR vigente dalla data di stipula più Spread.

ESEMPIO MUTUO A TASSO VARIABILE

Stipula di un mutuo di 200000 euro, Euribor 3 mesi = 2% a Settembre 2005, rate mensili: quota capitale K = 556 Euro

Ammortamento all'italiana

Nel trimestre luglio-settembre 2005, Euribor 3 mesi = 2%

Nel periodo del 1° trimestre (ottobre-dicembre) = 3 % (2% + 1% dello spread bancario).

Calcolo rate ott 2005:

Quota interessi: (200000 x 3% x 31)/36500 = 509 Euro

Quota capitale = 556 Euro

Totale rata = 1065 Euro

3 anni dopo

Trimestre lug-sett 2008: Euribor 3 mesi = 5%

Pago nel trimestre ott-dicembre 2008 = 6% (5+1)

Calcolo rata:

Capitale già rimborsato: 556 x 36 (mesi) = 20016 Euro

Debito residuo: 200000 - 20016 = 179984 Euro

Quota interessi: ( 179984 x 6% x 31)/36500 = 917 Euro

Quota capitale = 556 Euro

Totale rata = 1473 Euro

La famiglia non è più in grado di pagare la rata, di conseguenza si ha un'insolvenza. Grandi quantità di insolvenze sono una delle cause della crisi mondiale del 2008.

RIMEDI DEL GOVERNO NEI GIORNI DELLA CRISI

Il governo italiano durante i mesi più bui della crisi è intervenuto con diverse operazioni. Quelle (credo) più importanti sono:

1. Fissato il tetto al 4% del tasso per i mutui a tasso variabile. Il surplus è pagato dallo Stato. Esso è entrato in vigore nel febbraio 2009 (a causa dei tempi politici) per un anno. Gli EURIBOR a causa della crisi erano calati, quindi è risultato inutile.
2. Pressione informativa verso mutuatari e banche a promuovere concorrenza con la portabilità del mutuo: la portabilità si fonda sull'istituto della surroga (estinzione del mutuo senza il consenso della banca che lo ha erogato e la stipula di un altro mutuo presso un diverso operatore attraverso il trasferimento dell'ipoteca). La legge n°40 del 2/4/2007 vieta condizioni onerose per la surroga del mutuo (non ci sono quindi commissioni da pagare). Durante la crisi la surroga è stata promossa ai clienti dallo stato.
3. Pressione su banche a consentire la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile affinchè venissero trasformati in mutui con rata fissa e scadenza variabile (dall'ammortamento all'italiana si passa all'ammortamento francese). Se i tassi aumentano, aumentano le scadenze e viceversa.