I cambiamenti nell'offerta di mutui: mercato dei mutui italiano 06-08, cartolarizzazione, crisi

Con l'avvento della crisi, le banche hanno modificato l'offerta dei mutui. Non vi sono più solo mutui a tasso fisso e a tasso variabile, ma abbiamo anche:

• Mutui a tasso variabile con CUP: tetto massimo di tasso (ad esempio: CUP 5%). Lo spread è leggermente più costoso; In alcune offerte si può avere anche il FLOOR (tetto minimo, ad esempio al 2,5%): in questo caso lo spread è più basso rispetto al mutuo con solo il CUP.
• Mutui a tasso misto: alla stipula viene fissato un certo tipo di tasso (fisso o variabile). A scadenze predeterminate il cliente avrà la facoltà di mutare il tipo di tasso.

MERCATO DEI MUTUI ITALIANO 2006-2008

Durante il biennio 2006-2008 nel mercato dei mutui italiani vi fu una grande concorrenza, generata da:

• Tassi ai minimi storici;
• Espansione del settore immobiliare;
• Crisi del comparto gestito (fondi comuni di investimento): le banche guadagnano sulle commissioni, ma dal 2001 i clienti hanno diminuito gli investimenti, di conseguenza anche i ricavi delle banche sono molto diminuiti; per far fronte a ciò, le banche compensano la redditività con il finanziamento privato;
• Sconti sui requisiti patrimoniali per mutui ipotecari residenziali: essendo in crisi gli investimenti, le banche dovevano aumentare le attività finanziarie dello stato patrimoniale in un altro modo, in quanto dovevano far fronte al requisito di solvibilità dato dal patrimonio netto. Lo hanno fatto attraverso i mutui ipotecari residenziali alle famiglie, poichè avevano una garanzia "forte", quindi per le banche era più conveniente finanziare i mutui;
• Cartolarizzazione dei mutui che costituiscono una importante fonte di liquidità per la banca.

LA CARTOLARIZZAZIONE (SECURITIZATION)

La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria volta a trasformare strumenti non trasferibili in altri strumenti finanziari trasferibili e negoziabili. Essa può essere quotata sul mercato.

Procedura:

• Una banca (originator) identifica un portafoglio di crediti omogenei per forma tecnica e stato di solubilità (ad esempio: mutui residenziali) e ne effettua la cessione pro-soluto (trasferisce il rischio) ad una società specializzata chiamata "Special Purpose Vehicle" ad un prezzo pari al valore attuale dei crediti posseduti (attualizza i crediti e li vende al valore stimato). Il portafoglio assume nomi diversi in base al tipo di affidabilità dei crediti: "Vivi" per i crediti sani, "Incagliati" per i crediti con problemi, "Sofferenti" per crediti con clienti non pagatori;
• Lo SPV a fronte dell'acquisto dei crediti emette dei particolari titoli obbligazionari, gli "Asset Backed Securities" (ABS), che possono essere collocati da altri intermediari attraverso le loro reti distributive o quotati sui mercati immobiliari. Il collocamento produce un'entrata finanziaria che consente allo SPV di pagare i crediti: la banca di conseguenza prende liquidità.
• Il portafoglio di crediti viene gestito dall'ordinator che incassa i flussi di rimborso e interesse dai mutuatari e li trasferisce allo SPV per il servizio delle ABS

Le obbligazioni possono essere costituite da tranches (pacchetti) diverse in funzione del profilo di rischio del debitore:

1. Senior: più sicure nel caso di insolvenza;
2. Mezzanine: rischio medio;
3. Junior: più rischiose.

(clicca per ingrandire)

Conseguenze della cartolarizzazione:

• Genera immediatamente liquidità per l'originator (oggi è una modalità alternativa di raccolta);
• Sviluppa la varietà dell'offerta di titoli per gli investitori con obiettivi di diversificazione del portafoglio;
• Tendenza a trasferire il rischio di credito agli investitori;
• Trasparenza.

ESEMPIO DEL PROBLEMA DI LIQUIDITA' DEL MERCATO ABS CHE SI E' VERIFICATO DURANTE LA CRISI FINANZIARIA

Prendiamo un intermediario finanziario investitore in ABS prima della crisi finanziaria. Il suo stato patrimoniale è:

ATTIVITA'

• Attività reali= 10 (sede)
• Attività finanziarie = 90 (ABS)

PASSIVITA'

• Passività finanziarie = 60 (obbligazioni)
• Patrimonio netto = 40 (100-60) ---> garanzia nei confronti dei creditori

Crisi finanziaria. Ecco cosa succede al nostro intermediario:

Il mercato svaluta le ABS a 25

ATTIVITA'

• Attività reali= 10 (sede)
• Attività finanziarie = 25 (ABS)

PASSIVITA'

• Passività finanziarie = 60 (obbligazioni)
• Patrimonio netto = -25 (35-60) ---> l'intermediario è insolvente!

Questo esempio indica ciò che è successo a moltissimi intermediari finanziari, in primis Lehman Brothers: hanno "acquistato" tantissimi ABS ad un certo valore, e poi questi si sono svalutati, comportando la non solvibilità della banca, facendola fallire.

L'INSEGNAMENTO DELLA CRISI

La crisi ha portato (si spera) degli insegnamenti per quanto riguarda la finanza. Ce ne sarebbero da indicare tantissimi, ma per i temi che stiamo affrontando, ne cito due che sono sicuramente fra i più importanti:

1. L'intermediazione creditizia è strettamente legata all'intermediazione mobiliare (il credito ora è un titolo);
2. Il credito facile ha conseguenze di rischio sistemico (conseguenze a catena per tutti gli intermediari finanziari.

In estrema sintesi, una crisi dell'intermediazione creditizia comporta delle esternalità negative estese in tutto il mercato finanziario.