Il mutuo è un contratto di finanziamento a medio/lungo termine (per le imprese si parla generalmente di 3/5 anni, per i privati di 10-15-20-25-30 anni) il cui rimborso non avviene in un'unica soluzione alla scadenza ma gradualmente nel tempo, mediante un piano di ammortamento che comprende anche la componente di interessi.
I COSTI PER I MUTUATARI
L'ammortamento è definito da rate, pagate periodicamente, che comprendono una quota capitale e una quota di interessi. Il tasso di interesse annuo percentuale è calcolato di volta in volta sul debito residuo. Esso può essere:
- Fisso: viene definito subito;
- Variabile: c'è un parametro di riferimento che lo definisce di volta in volta;
- Misto: può essere cambiato tra fisso e variabile.
GARANZIE DA DARE PER OTTENERE UN MUTUO
Si hanno due tipi di mutuo: il mutuo chirografario e il mutuo ipotecario.
La caratteristica del mutuo chirografario è che non si devono concedere garanzie. Di solito viene concesso ad imprese che già hanno avuto un affidamento e risultano ottimi pagatori.
Il mutuo ipotecario invece, è concesso soprattutto ai privati, e presenta le seguenti caratteristiche:
- Concesso su garanzia reale su un immobile (oppure mobile registrato);
- Chiede anche una perizia di valore (valore sull'immobile);
- Importo del mutuo è inferiore al valore di garanzia a causa della sua svalutazione nel tempo e per i costi in caso di insolvenza
- Definizione del LTV (loan to value): rapporto fra il valore dell'immobile e il prestito deve essere inferiore all'80%.
I COSTI PER I MUTUATARI
La concessione di un mutuo presenta alcuni costi:
- Tasso di interesse (periodicamente);
- Spese di istruttoria (costi della banca per la valutazione del merito creditizio);
- Oneri accessori (ad esempio la polizza assicurativa sulla casa);
- Spese notarili;
- Imposta sostitutiva (aliquota per la prima casa pari al 25%. Per un altro immobile è pari al 2%);
- Spese di incasso (periodicamente).
AFFIDAMENTO
- Soglia di LTV;
- Soglia data dal rapporto fra Rata Annua/Reddito annuo disponibile che deve essere minore del 30% (sottrae i consumi medi di una famiglia italiana presi dai dati Istat al reddito).
DATI DA FORNIRE PER OTTENERE UN MUTUO
Per i lavoratori dipendenti:
- Dichiarazione del datore di lavoro con anzianità e ultimo cedolino, in più una copia del 730;
Per i lavoratori autonomi:
- Ultime dichiarazioni dei redditi e l'attestato della camera di commercio (iscrizione all'albo professionale);
Per entrambi:
- Età, residenza, stato civile, convenienze-anticipazioni fra i coniugi.
DEFINIZIONE DEL TASSO DI INTERESSE DI UN MUTUO
Il tasso di interesse è composto dal tasso di riferimento e dallo spread bancario.
Il tasso di riferimento può essere:
- EURIRS per il mutuo a tasso fisso (MTF);
- EURIBOR per il mutuo a tasso variabile (MTV).
Lo spread bancario è la quota di costo che si aggiunge e tiene conto del rischio di credito. Esso varia da un mutuatario all'altro.
