Il mutuo a tasso fisso (MTF) è un particolare tipo di mutuo in cui il costo rimane costante per tutta la sua durata a prescindere dalla variazione delle condizioni di mercato.
Esso è formato dall'EURIRS (tasso di riferimento) e da uno spread.
L'EURIRS (Euro Interest Rate Swap) è un tasso calcolato giornalmente dall'European Montagage Federation, e rappresenta il tasso al quale le banche stipulano l'Interest Rate Swap (gli Swap sono una particolare categoria di derivati sottostanti i tassi interesse).
Essendo però i tassi del mercato variabili, la banca si assume il rischio che i tassi aumentino (il che porterebbe ad una perdita per la banca) determinando una contrazione dei suoi margini da intermediazione creditizia.
Se la banca non si volesse assumere questo rischio, essa può stipulare un IRS con un altro intermediario per ogni MTF stipulato con la clientela, allo scopo di trasformare i flussi di interessi attivi fissi (come quelli provenienti dal MTF) in flussi di interessi attivi variabili: in questo modo si bilancia l'attivo con il passivo (ricordo che gli strumenti a vista nel passivo della banca hanno costi variabili a causa degli interessi variabili).
Ogni giorno si hanno diverse quotazione dell'EURIRS in base alla scadenza dell'IRS (5-10-15-20-25-30 anni).
Per un mutuo a 20 anni ad esempio, la banca guarda a quanto ammonta l'EURIRS a 20 anni. Questo tasso rimane fisso a quello dichiarato alla sottoscrizione. Si aggiunge poi lo Spread.
LA PROSPETTIVA DEL MUTUATARIO
Il vantaggio di un mutuo a tasso fisso è che consente alle famiglie di pianificare le uscite finanziarie, in quanto prevede flussi certi e costanti.
Nel caso poi, si può sempre chiedere la rinegoziazione alla banca.
RINEGOZIAZIONE
La rinegoziazione di un mutuo è l'operazione con la quale a richiesta del cliente vengono modificati uno o più elementi del contratto originario: tasso, durata, commissioni, Spread Bancario.
L'operazione non è onerosa, ovvero non c'è nessun costo!
DEFINIZIONE DEL PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO)
Esso è concordato su alcuni aspetti:
- Periodicità delle rate (1,3,6,12 mesi);
- Entità delle rate. Le rate sono composte da una quota capitale e da una quota interessi;
La rate viene determinata o con l'ammortamento all'italiana, oppure con l'ammortamento alla francese (per maggiori informazioni):
- Ammortamento all'italiana: prevede che la quota capitale sia mantenuta costante nel tempo. Essa viene calcolata come rapporto fra mutuo erogato e n° di rate. La quota interessi viene calcolata di volta in volta sul debito residuo (ergo, la rata è calante).
- Ammortamento alla francese: prevede il pagamento di rate sempre costanti. Il calcolo si basa sulle formule della matematica finanziaria (vedi link sopra). Curiosità: la sentenza del tribunale di Bari del novembre 2008 ha dichiarato la nullità dell'ammortamento francese in uno specifico caso giudiziario, suscitando lo sbigottimento generale in tutto il mondo.
IL PRE-AMMORTAMENTO
A fronte di specifiche esigenze il contratto di mutuo può prevedere un periodo di pre-ammortamento (di solito alla imprese): esso consiste in un periodo n cui vengono pagati solo gli interessi. Il preammortamento prevede di solito condizioni diverse dal periodo di ammortamento, che vengono concordate fra impresa e banca.
